BFH: Instandsetzungsarbeiten sind keine Werbungskosten
Neue Fenster, zusätzliche Wände oder ein zeitgemäßes Badezimmer: gebrauchte Immobilien benötigen oftmals mehr als nur ein „Make-over”. Die Kosten einer Bausanierung oder Instandsetzung müssen vom Steuerpflichtigen künftig zusammengerechnet werden und sind nicht als Werbungskosten absetzbar. Ein steuerlicher Sofortabzug ist auch laut Bundesfinanzhof (BFH) nicht zulässig.
Der Fall
In einem aktuellen Fall hatte ein Steuerpflichtiger aus Augsburg in verschiedenen Häusern Wände eingezogen, Bäder saniert und Fenster erneuert. Im Zuge dessen wurden auch einige Schönheitsreparaturen durchgeführt. Für die Arbeiten machte der Immobilienbesitzer Werbungskosten geltend. Das Finanzamt betrachtete die Kosten jedoch als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Die Kosten wurden demnach nicht sofort abgezogen, sondern nur im Wege einer Absetzung für Abnutzungen (AfA) geltend gemacht. Das EStG zählt die Kosten einer Instandsetzung jedoch zu den Herstellungskosten einer Immobilie, wenn diese drei Jahre nach dem Kauf erfolgen und die Nettokosten den Kaufpreis um 15 Prozent übersteigen. Der Immobilienkäufer war jedoch der Ansicht, dass die Ausgaben für Schönheitsreparaturen nicht als Herstellungskosten betrachtet werden können. Der Einspruch beim Finanzamt Augsburg blieb jedoch erfolglos und auch das Finanzgericht München schloss sich dem Urteil des Finanzamts an.
BFH-Entscheidung: Kosten einer Sanierung zusammenrechnen
Auch der BFH widersprach der Ansicht des Klägers, hob aber das Urteil des Finanzgerichts München auf Grund fehlender Angaben zu den tatsächlichen Kosten auf. Die vorgenommenen Arbeiten des Käufers sind Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, da das Gebäude mit den vorgenommen Arbeiten erst wieder vermietbar gemacht und über den ursprünglichen Zustand hinaus verbessert wurde. Immobilienkäufer müssen künftig alle Kosten einer Sanierung zusammenrechnen, so dass eine Aufteilung der Gesamtkosten nicht zulässig ist.
Versicherungsleistung für Alt-Wasserschaden am Sondereigentum steht
Ex-Sondereigentümer zu
Schließt eine WEG für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich grundsätzlich um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Reguliert der Versicherer einen Wasserschaden am Sondereigentum, muss die Gemeinschaft als Versicherungsnehmerin den Geldbetrag an den Sondereigentümer auszahlen, der zum Zeitpunkt des Versicherungsfalls eingetragener Wohnungseigentümer war.
Der Fall
Die Kläger sind drei Geschwister und klagen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung einer Leistung des Gebäudeversicherers in Höhe von insgesamt EUR 946,03. Im Vertrag ist als Übergabezeitpunkt für Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr der 01.02.2013 vereinbart. Am 11.07.2013 erfolgte die Grundbuchumschreibung. Bereits im Dezember 2012 war es im Hobbyraum der Wohnung der Kläger zu einem Wasserschaden gekommen. Trocknungs- und Sanierungsmaßnahmen wurden vom Gebäudeversicherer nach Grundbuchumschreibung in die WEG-Kasse (Verwaltungsvermögen) gezahlt, darunter auch ein pauschalierter Nutzungsausfall für 2 ½ Monate. Der Verwalter der Beklagten erklärte gegen den Anspruch der Mutter die Aufrechnung mit rückständigen Hausgeldansprüchen.
Die Kläger meinen, das Geld stehe ihnen zu, da die Versicherungsleistung erst nach Grundbuchumschreibung dem Verbandsvermögen zugeflossen sei.
Die Entscheidung
Die Kläger gehen in allen drei Instanzen baden. Ihnen steht der geltend gemachte Anspruch nicht zu. Der BGH bestätigt die Vorinstanzen in der Ansicht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Versicherungsnehmerin verpflichtet ist, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht.
Fazit für den Beirat
Für die Regulierung von Wasserschäden am Sondereigentum ist der WEG-Verwalter nicht verantwortlich. Er muss dem Sondereigentümer (Versicherten) lediglich die Kontaktdaten einschließlich Versicherungsnummer des Gebäudeversicherers zur Verfügung stellen. Übernimmt der WEG-Verwalter hingegen (freiwillig) die Schadensregulierung, kommt insoweit ein Auftragsverhältnis zum Sondereigentümer zustande, aus denen sich Haftungsansprüche bei Pflichtverletzungen und Versäumnissen ergeben können. Ist die Ursache eines Wasserschadens unklar, kann beispielsweise ein Leck im Leitungssystem sowohl gemeinschaftliches Eigentum als auch Sondereigentum betreffen, ist der WEG-Verwalter verpflichtet, die notwendige Ursachenforschung zu betreiben. Nur dann, wenn von Anfang an klar und eindeutig feststeht, dass gemeinschaftliches Eigentum „nie und nimmer“ ursächlich bzw. mitursächlich für den Schadenseintritt sein kann (z. B. abgeplatzter Verbindungsschlauch der Waschmaschine, übergelaufene Badewanne), darf der Verwalter bezüglich der Schadens- und Ursachenfeststellung untätig bleiben.
Nach jahrelangem Rechtsstreit: Raucher darf bleiben
Jahrelang beschäftigte sein Fall die Gerichte. Nun entschied das Düsseldorfer Landgericht, dass der passionierte Raucher Friedhelm Adolfs trotz der anhaltenden Proteste der Vermieterin und von Nachbarn nicht aus seiner Wohnung ausziehen muss. Das Verfahren gilt nun als Präzedenzfall für das Verhältnis von Rauchern und Nichtrauchern unter einem Dach.
Der Fall
Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag fristlos, um den starken Raucher aus der Wohnung zu bekommen. Adolfs ließ sich das nicht gefallen und zog vor Gericht. Der Rechtsstreit zog sich jahrelang hin. Vor dem Amtsgericht und auch dem Landgericht musste der Raucher zunächst Niederlagen einstecken.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof hob die Urteile der Vorinstanzen im Februar 2015 jedoch auf und ordnete eine umfassende Beweisaufnahme durch das Landgericht Düsseldorf an. Die geladenen Zeugen widersprachen sich jedoch in ihren Aussagen, so dass nicht abschließend einzuschätzen war, wie stark die Belästigung durch den Qualm tatsächlich war. Das Düsseldorfer Landgericht urteilte daher, das ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme und somit ein vertragswidriges Verhalten des Rauchers nicht festgestellt werden kann.
Fazit für den Beirat
Grundsätzlich ist es Mietern gestattet in der eigenen Wohnung zu rauchen. Diese Freiheit endet aber, wenn die körperliche Unversehrtheit der übrigen Hausbewohner beeinträchtigt wird.
Quelle: DDIV-Beirats-Newsletter Nr. 2/2016